德国实行土地私有制，但各级政府对土地的使用都有严格规划，哪些土地只能用作住宅区，哪些土地只能用作商业区，甚至建筑与空地的面积比等，开发商都必须遵循政府规划。但是，政府不规定房地产价格，开发商也不能说了算，德国的房地产价格取决于独立的房地产价格评估机构。

   德国的房地产评估业独立于政府之外，评估师并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。房地产评估主要分为两类：

   一类是独立的私人评估专家。这些评估师或评估员拥有不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有的是银行认定的，还有的是英国皇家注册测量师学会会员（该学会的会员可以对欧洲地区房地产进行评估)。这些评估专家拥有丰富的房地产知识和敏锐的商业头脑，为顾客提供有价值的房地产评估报告。评估师对其评估结果负责30年，对评估中的错误要负法律责任。

   另一类则是公共评估机构，即遍布各地的房地产“公共评估委员会”。这些委员会负责某一地区，如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡的房地产价格评估。德国联邦建筑法对评估委员会的任务和职责有严格规定，其中最重要的职责是：使地方房地产市场对公民、房地产专家和评估师保持透明性和公开性。根据法律，委员会的工作主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或法院撰写已完工或尚未完工的房地产评估报告；每年1月1日负责制定“地价图”的“标准价”或“指导价”。

   德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都要登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人向国家报告。所有房地产交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地评估委员会则根据“销售价格总汇”每年制定“地价图”，提出各个区域的标准土地价格。评估委员会制定的最普遍的标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区及学校和医院等公共区。另外，“地价图”还可能提供商用、住宅用楼房以及楼房层数等方面信息。

   总之，德国房地产交易透明度非常高，这也为政府征税、城市建设等提供了诸多便利。每年，政府都利用“地价图”、各类评估师的评估报告所提供的价格征收地产税和房产税。同时，为照顾低收入家庭，政府还开发一些住宅楼销售或出租给低收入家庭，依据的也是房地产评估师们的报告。

   尽管德国房地产交易透明度很高，但一些房地产开发商、银行工作人员和公证人员相互勾结、坑害消费者的现象仍然存在。如果消费者在购买房产之后发现价格缩水，就只得花时间和精力打官司了。